При определении порядка инвестирования в строительство зачастую встает вопрос о том, относиться ли к этому виду правоотношений договор участия в долевом строительстве. Вопрос о том, представляет собой договор участия в долевом строительстве некий вид так называемого инвестиционного договора или нет, продолжает оставаться открытым среди юристов, в то время как действующее законодательство однозначно не позволяет считать данные договоры одновидовыми.
Договорам одного вида присущ общий признак: безусловное участие в них сторон с одними и теми же по своей сути обязанностями. Так, и договор подряда, и его виды, предусмотренные соответственно ст. ст. 702, 730, 740, 758, 763 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК), регулируют отношения, в которых одна сторона - подрядчик - выполняет какую-либо работу по заданию другой стороны - заказчика, обязанного принять результат этой работы и ее оплатить. Поэтому наличие указанного выше общего признака в договорах об инвестиционной деятельности и участия в долевом строительстве (далее - долевой договор) позволит считать последние одновидовыми, точнее, долевой договор - видом договора об инвестиционной деятельности.
Поскольку в ГК названные договоры не предусмотрены, акцент следует сделать на изучении положений двух Федеральных законов - от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) и от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ). Согласно ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ сторонами долевого договора являются участник долевого строительства (дольщик) и застройщик - юридическое лицо, обязанное создать объект недвижимости либо непосредственно участвуя в его возведении, либо с привлечением других лиц. То есть стороной долевого договора может быть лицо, выполняющее определенную работу.
К субъектам инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, наряду с другими лицами ст. 4 Закона № 39-ФЗ относит инвесторов, инвестирующих в основной капитал, заказчиков, уполномоченных инвестором реализовать соответствующий инвестиционный проект, и подрядчиков, выполняющих работы по заданию заказчиков. Необходимо отметить, что Закон № 39-ФЗ не дает определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, указывая лишь в ч. 1 ст. 8, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на договорной основе в соответствии с ГК. Как указывалось выше, «инвестиционный» договор в ГК не предусмотрен. Применяемый в термин «договор об инвестиционной деятельности» был впервые использован Верховным Судом РФ . Однако ни состав участников данного договора, ни их обязанности Суд не раскрыл. В частности, П.В. Сокол называет инвестиционным договор, по которому «...одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги» . Из приведенной цитаты видно, что в состав участников инвестиционного договора (договора об инвестиционной деятельности) не входит подрядчик - лицо, выполняющее некую работу. С такой позицией П.В. Сокола следует согласиться. Частью 4 ст. 4 Закона № 39-ФЗ установлено, что в ходе осуществления инвестиционной деятельности подрядчик взаимодействует исключительно с заказчиком и лишь на основании договора подряда и (или) государственного или муниципального контракта. В случае если субъектами инвестиционной деятельности являются только два лица - подрядчик и инвестор, самостоятельно реализующий свой инвестиционный проект, например по созданию многоквартирного дома, то договор об инвестиционной деятельности вообще заключаться не будет. Свои цели инвестор будет достигать, вступив в отношения с подрядчиком на основе договора строительного подряда (ст. 740 ГК).
Таким образом, ни физическое, ни юридическое лицо, выполняющее любую работу, не может быть стороной договора об инвестиционной деятельности. Однако в долевом договоре то же лицо (организация) - допустимый, полноправный, а зачастую единственно возможный партнер дольщика. Налицо различие как состава участников этих двух договоров, так и их обязанностей, т.е. отсутствует названный ранее общий признак договоров одного вида.
Закон определяет стороны договора: застройщик и участник долевого строительства, которые вступают в обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме и регистрации его в регистрационной палате. Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта. Долевой инвестор в данном Законе понимается как участник строительства, физическое или юридическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство одной или нескольких квартир; основной инвестор - это организация, с которой застройщик заключил договор генерального подряда на строительство объектов недвижимости. При этом как основной, так и долевой инвесторы финансируют строительство объекта недвижимости, а застройщик ведет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) долевику по передаточному акту. Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида. Пункт 4 ст. 4 Закона устанавливает следующие обязательные условия:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных Законом, такой договор считается незаключенным.
Рассматривая инвестиционный договор, предлагаем считать существенными следующие условия: предмет, цена, срок.
Предметом инвестиционного договора является то, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор. Формулировка участия сторон в разделе «Предмет договора» может быть различной, однако чаше всего суть сводится к следующему: «инвестор осуществляет участие в финансировании инвестиционного проекта путем передачи инвестиций, а заказчик реализует их в целях создания и передачи объекта недвижимости инвестору». Полагаем, что инвестиционный договор относится к тем категориям гражданско-правовых договоров, для которых характерен сложный предмет вытекающих из них обязательств. Как отмечал О.С. Иоффе, в предмет обязательства входит два объекта, юридический объект как определенное поведение обязанного лица и материальный объект - вещь или иное благо, на которое направлено обязательство . Близка и позиция В.В. Витрянского, отмечающего сложный предмет некоторых договорных обязательств, выделяя при этом, что его (предмета) двойственность включает в себя действия обязанного лица и вещь, которая должна быть передана в результате такого действия . В.П. Мозолин в связи с этим полагает, что в таком случае имеет место перенос действий из содержания правоотношения в его объект, с чем согласиться нельзя. Мы считаем, что никакого переноса не существует. Поведение сторон, а именно о поведении следует говорить в данном случае, представляет собой модельное отношение, не связанное с конкретными действиями. Реальное отношение, которое включает права и обязанности сторон, как раз и направлено на реализацию установленного поведения. Таким образом, двойственность предмета обязательства из инвестиционного договора выражена наличием двух объектов: с одной стороны это юридический объект как модельное установленное поведение сторон, а с другой - объект материальный. Содержание юридического объекта включает в себя передачу инвестиций инвестором и поведение заказчика на реализацию проекта и передачу объекта недвижимости инвестору. Материальный объект состоит из самих инвестиций (это более подробно будет рассмотрено в разделе «Цена») и объекта недвижимости, как в целом, так и в определенной его части. При этом следует отметить, что материальный объект в части объекта недвижимости не совпадает со строительным объектом. Как следует из этого, имеют место такие важные условия по созданию вещи, как аккумулирование и передача инвестиционных ресурсов, то есть верно отметили В.В. Бузырев и В.С. Чекалин, что «...строительство не является непосредственным предметом договора инвестирования» .
Под недвижимостью (недвижимым имуществом, недвижимой вещью) понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ). Помимо этого, еще одним специфическим свойством недвижимости следует отметить ее обязательную регистрацию, как это указано в ст. 131 ГК РФ. Регистрируется в едином государственном реестре учреждениями юстиции при этом не сама недвижимость, а право собственности, другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и их прекращение, а в некоторых случаях и сам договор.
Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей. Жилым признается помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ) . К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах (ст. 16 ЖК РФ). Логично предположить, что все помещения вообще подразделяются на жилые и нежилые.
Учитывая, что на момент заключения договора объект либо еще не создан вовсе, либо находится в стадии строительства, говорить об окончательной индивидуализации его нельзя. Вследствие этого в договоре должны быть указаны: строительный адрес объекта, номер корпуса, номер подъезда, этаж/этажность объекта, ориентировочная нумерация квартир (либо нежилых помещений), а также экспликация вышеозначенных данных. Под ней понимается графическое пояснение расположения всего объекта и поэтажное - конкретных помещений.
В целом касаемо всего возведенного объекта оговаривается перечень проведения необходимых работ, как-то:
- санитарно - технические работы и оборудование, состоящие из проведения горячего и холодного водоснабжения, фекальной канализации, противопожарного водопровода, системы отопления.
- электромонтажные работы и оборудование. В том числе наличие слаботочной и пожарной систем.
- непосредственно отделочные работы.
Как правило, указанные работы фиксируются в дополнительном приложении (соглашении), которое является неотъемлемой составной частью инвестиционного договора.
Цена также является существенным условием инвестиционного договора. При этом в юридической литературе сущность «цены» такого договора понимается неоднозначно. Так, В.П. Соколов понимает под ней лишь размер вознаграждения, передаваемого стороне, исполняющей договор . Е.С. Квардонова полагает, что это есть «...сумма инвестиций, которые обязуется внести инвестор» . Автор астоящего дипломного исследования придерживается последней позиции, поскольку инвестиционный договор хотя и является возмездным, однако в нашем случае говорить о цене как о вознаграждении, плате за что-либо в виде обязательной денежной эквивалентности не приходится. Как следует из смысла ст. 423 ГК РФ, возмездность будет выражаться в том, что сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Инвестор же передает инвестиционные средства взамен будущего объекта недвижимости и в той сумме или объеме, которые необходимы для реализации проекта, а не как оплату действий заказчика. Цена инвестиционного договора представляет собой все то, что обязуется предоставить инвестор. Ст. 424 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, при этом из этого вовсе не следует, что она есть оплата именно действий контрагента.
Под инвестициями, в частности, понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество и т.д., имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Возможны случаи, когда финансирование осуществляется путем предоставления, например, стройматериалов. Однако чаще всего «цена» такого договора носит денежный характер, то есть инвестор передает денежные средства. В соответствии со ст. 75 Конституции Российской Федерации, ст. 140 ГК РФ, официальной денежной единицей России является рубль, соответственно все расчеты между сторонами по договору должны производиться в рублях. Однако на практике, в разделе «цена» фиксируется сумма в иностранной валюте. В таком случае в договоре должен быть указан источник информации о курсе этой валюты к рублю. Как правило, это фиксируется следующим образом: «Расчеты в рублях осуществляются эквивалентно курсу иностранной валюты по курсу ЦБ РФ на день оплаты». В любом случае должен быть четко указан общий размер инвестиционного взноса, а также цена одного квадратного метра.
Механизм формирования ценообразования в строительстве имеет следующие специфические особенности, учитывая при этом принципы ценообразования других отраслей :
- многообразие строительной продукции как результат строительного процесса. Каждый объект строительства имеет свои особенности, и он, в определенной мере, неповторим. Даже объекты, строящиеся по типовому проекту, имеют свои особенности, так как они привязываются к определенной местности. Из этой особенности вытекает, что каждый объект недвижимости имеет свою индивидуальную цену.
- Длительность производственного цикла. Следует учитывать, что в условиях инфляции первоначальная цена может не совпадать с ценой по окончании строительства. Высокая материалоемкость строительной продукции обуславливает необходимость систематически отслеживать цены на строительные материалы и определять, как они влияют на их себестоимость, а следовательно, и на цену. В связи с этим лицам, заключающим инвестиционные договоры, необходимо тщательно фиксировать и учитывать возможность удорожания объекта строительства.
- Значительную роль в формировании играет и число участников строительной деятельности, поскольку проектировщик, заказчик, подрядчик и субподрядчики преследуют свои цели. Для них участие строительстве является предпринимательской деятельностью.
Договорная цена как стоимость, согласованная сторонами, может быть двух видов. Во-первых, это твердая цена, неизменная сумма на весь период строительства.
Она учитывает и возможное вознаграждение заказчика, цены на материалы и оборудование, соответствующие тарифы, возможные риски при строительстве . В связи с чем можно привести следующий пример, когда ЗАО «РСУ-25» (истец) обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «Энергостройкомплект» (ответчик) о взыскании 112853 руб. 55 коп. долга, поскольку в ходе строительства себестоимость одного квадратного метра площади увеличилась по независящим от участников строительства причинам (значительное удорожание материалов и услуг субподрядчиков), в результате чего возникли дополнительные расходы. Как было установлено, между ЗАО «РСУ-25» и ООО «Энергостройкомплект» (ответчик) заключен договор от 11.04.01 № 110 об инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: г. Пушкин, ул. Ахматовская, квартал 5. Согласно условиям договора цена одного квадратного метра общей площади в доме составляет 9500 руб. 70 коп. Цена в договоре является фиксированной и не подлежит изменению в течение срока действия договора (п. 2.2 разд. 2 договора). В связи с этим суд пришел к выводу, что соглашение между истцом и ответчиком о размере расходов ответчика достигнуто. Поскольку соглашением сторон размер расходов ответчика определен и является неизменным, то довод подателя жалобы о ничтожности п. 2.2 разд. 2 договора является несостоятельным .
Во-вторых, это приблизительная цена, определяемая в установленном порядке, который необходимо закрепить в договоре. Наиболее распространенным является индексный метод расчета, когда первоначальная стоимость предмета инвестиционного договора корректируется индексами, учитывающими текущие изменения цен на используемые в строительстве ресурсы .
Срок также является существенным условием инвестиционного договора. В соответствии с общим положением ст. 314 ГК РФ, обязательство должно быть выполнено в тот день или период времени, который установили стороны. П. 2 ст. 314 ГК РФ устанавливает, что в случае отсутствия установленного срока, то оно должно быть исполнено в разумный срок. Но, как уже указывалось ранее, строительная деятельность характеризуется особой сложностью и специфичностью. В процессе строительства возможны как объективные, так и субъективные обстоятельства, не позволяющие выполнить обязательство в «разумный» срок, поэтому использовать критерий как «разумность» представляется проблематичным. Несмотря на то, что «разумный срок» хотя и является запасным вариантом, но определяться он будет в конечном счете в суде, поскольку перспектива урегулирования срока исполнения в претензионном (досудебном) порядке представляется проблематичной. При этом не следует забывать, что стороны могут подойти к трактовке «разумности» различным образом, сообразно своему пониманию и исходя из личной заинтересованности.
Однако более серьезное основание заключается в том, что срок служит определенной точкой отсчета для установления ответственности. На практике нарушение исполнения обязательства в срок по инвестиционному договору - одно из самых распространенных. Достаточно часто возникают конфликты, с какого момента обязательство считается действующим и когда оно заканчивается, что составляет срок обязательства. Помимо этого, поскольку наблюдается значительный временной лаг между датой заключения договора и реальным его исполнением, для инвестора существуют все основания для наличия повышенного риска, обусловленного экономическими, политическими и природными явлениями.
Срок исполнения может устанавливаться в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии и передачей его вместе с необходимыми сопроводительными документами либо моментом оформления права собственности на недвижимость инвестору, в зависимости от того, как договорились стороны. «Продолжительность строительства обычно устанавливается сторонами на уровне вероятностных суждений об опыте производства работ на аналогичных строительных объектах» . От определения срока исполнения обязательства зависит распределение рисков между сторонами, начало исчисления гарантийного срока, установление штрафных санкций за невыполнение условий договора. Срок может устанавливаться конкретной датой, месяцем, кварталом, хотя, как правило, устанавливается не конкретной календарной датой, а определенным кварталом установленного года.
К обычным условиям относится порядок передачи инвестиций. Уплата цены договора возможна путем внесения единовременного платежа либо внесения платежа по графику, согласованному сторонами. Помимо этого, представляется важным установить возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Наличие инвестиционного проекта («projectus» с латинского языка - «брошенный вперед»), как обычное условие, представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). По своему определению, инвестиционный проект шире категории «проектно-сметной документации», хотя в литературе есть противоположная точка зрения. Так, Ю.Г. Басин понимает под проектом «развернутый план строительства, то есть комплект документации, содержащей ТЭО (ТЭР), чертежи, пояснительные записки» . Как отмечает В.А. Хитров, с введением термина «инвестиционный проект» возникает двоякое его толкование: «с одной стороны, он представляет собой комплекс решений, с другой - это сфера деятельности в соответствии с поставленными целями и принятыми решениями по порядку достижения целей, то есть процесс целенаправленного создания объекта инвестиционной деятельности» . Тем не менее только акт утверждения инвестором превращает инвестиционный проект в документ, имеющий важное юридическое значение, охватывает своим содержанием весь процесс финансирования, проектирования, а в дальнейшем и строительства. Реализация инвестиционного проекта предусматривает наличие трех этапов:
1. Предынвестиционного - проведение ТЭО (ТЭР), проектная и техническая подготовка к строительству. ТЭО (ТЭР) - документ, обосновывающий необходимость и целесообразность проектирования и строительства объекта. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Перечень и порядок проведения работ на данном этапе проекта имеют ориентировочный характер и могут изменяться в зависимости от цели проекта. Заключительным документом является инвестиционный бизнес-план, в котором содержится вся необходимая информация о проекте.
2. Инвестиционно-строительного, в процессе которой происходит соединение всех технологических элементов строительного процесса: проведение торгов, формирование необходимых договорных связей (договоров строительного и субподрядов, участия в долевом строительстве), непосредственно строительно-монтажные и пусконаладочные работы, передача готового объекта инвестору.
3. Эксплуатационного (производственного) - готовность к эксплуатации объекта, необходимые капитальные работы в дальнейшем.
Другим обычным условием является проведение торгов, то есть заказчик выбирает из тех лиц, которые предложили оптимальный вариант осуществления инвестиционного проекта. Субъектами подрядных торгов являются: заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты. По общему правилу участвовать могут любые, как российские, так и зарубежные предприятия и организации, независимо от формы собственности, а если эта деятельность подлежит лицензированию, - лица, имеющие лицензию на право ее осуществления. При этом устанавливается жесткое ограничение на запрет участия в торгах организаций, имеющих непосредственную организационно-правовую или финансовую зависимость друг от друга, выраженную в форме актов учредительства, финансового участия, холдинга и другие.
Сам термин «подрядные торги» вводится ведомственным распоряжением Госкомимущества РФ и Госстроя РФ от 13.04.93 № 660-р/18-7 и означает «форму размещения заказов на строительство, предусматривающую выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса» .
Гражданско-правовое регулирование торгов нашло закрепление в ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. Данные нормы устанавливают формы торгов, общие положения по их организации и проведению. Так, устанавливается, что торги могут быть в форме аукциона и конкурса. Видовая квалификация устанавливает, что они могут быть открытыми, что означает участие в торгах любого заинтересованного лица, или закрытыми, то есть лица, специально приглашенного. Особо следует отметить различные сроки для организации торгов. Ст. 448 ГК РФ определяет общее правило об извещении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения, независимо от того, в какой форме они организуются. Между тем отказ от проведения торгов отличается по срокам в зависимости от формы торга. Так, организатор торгов в форме аукциона обязан известить об отмене торгов не менее чем за три дня до его проведения, а отказ от проведения конкурса должен быть оглашен не менее чем за тридцать дней до даты наступления конкурса. Это можно объяснить тем, что победитель аукциона - лицо, предложившее более высокую цену, чем другие претенденты. Победитель же конкурса обязан предложить лучшие условия выполнения заказа, чем остальные участники.
Передача объекта недвижимости инвестору, как обычное условие, представляет собой подписание акта сдачи - приемки либо иного документа о передаче, а также передача всех правоустанавливающих документов (в том числе, в некоторых случаях, переоформленные правоустанавливающие документы на землю). Помимо этого, диссертант считает, что заказчик должен передать и рабочую документацию в собственность инвестора, что подразумевает право ее использования в дальнейшем, например, для проведения капитальных работ или реконструкции объекта недвижимости.
Учитывая, что модельному поведению сторон должны соответствовать реальные действия, выраженные через права и обязанности, считаем целесообразным перечислить основные права и обязанности сторон.
Обязанности инвестора:
1. Осуществить передачу инвестиций, то есть непрерывное финансирование заказчика.
2. Передача правоустанавливающих документов на землю.
3. Выплата вознаграждения заказчику.
4. Приемка от заказчика объекта недвижимости.
Обязанности заказчика:
1. Заказ проектно-сметной документации на объект строительства.
2. Отвод земельного участка под строительство.
3. Предоставлять отчет о ходе строительства и расходования средств инвестору по установленному графику.
4. Проведение торгов на определение проектной и подрядной организаций.
5. Привлечение необходимых лиц и заключение с ними соответствующих договоров.
6. Осуществление контроля и технического надзора за деятельностью лиц, являющихся его контрагентами при реализации инвестиционного проекта.
7. Приемка от подрядчика законченного объекта строительства.
8. Сдача объекта недвижимости государственной приемочной комиссии.
9. Передача готового объекта недвижимости инвестору.
10. Предоставление всех необходимых правоустанавливающих документов.
Учитывая вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:
1. Конструкция инвестиционного договора в строительстве: по инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.
2. Инвестиционный договор является каузальным, двухсторонне обязывающим, возмездным, консенсуальным, обладающим организационными качествами. Обязательства из такого договора являются встречными.
3. Кредитором по инвестиционному договору является инвестор, а должником - заказчик.
4. Содержание инвестиционного договора включает в себя: 1) преамбулу (наименование договора, место и время заключения, информация о сторонах, заключающих договор); 2) существенные условия - предмет, цена, срок; 3) обычные условия - наличие инвестиционного проекта, порядок передачи инвестиций, проведение соответствующих торгов. 4) права и обязанности инвестора и заказчика как сторон по инвестиционному договору.
Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Без государственной регистрации прав застройщика на земельный участок государственная регистрация договора участия в долевом строительстве невозможна.
С учетом данного требования в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения. Теперь в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указываются наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства. Закон о государственной регистрации прав дополнен ст. 25.1 «Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве», в соответствии с которой государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В Законе дополнительно установлены гарантии для граждан, которые приобретают квартиры для себя лично. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Структура взаимоотношений всех участников такого строительства стандартная: инвестор - заказчик - подрядчик; по окончании или на стадии строительства: инвестор - покупатель (соинвестор).
При традиционной схеме инвестиционно-строительного процесса его участниками являются инвестор, заказчик и подрядчик. Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный контракт (договор на выполнение функций заказчика), который устанавливает порядок их взаимоотношений.
В зависимости от конкретных условий осуществления инвестиционной деятельности инвестор может выступать в качестве непосредственно инвестора. Тогда он заключает договор с заказчиком, который обеспечивает процесс строительства.
Инвестор может совмещать функции инвестора и заказчика. При этом заключается договор подряда со строительной организацией.
Инвестор, являющийся строительной организацией, самостоятельно осуществляет строительство.
При этом в любом случае инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), которые решили вложить собственные средства в строительство, заключая с ними договоры долевого участия (соинвестирования).
Денежные средства, полученные застройщиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Статьей 18 установлено строго целевое использование средств, полученных от дольщиков. Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), которая, в свою очередь, обязана осуществить финансирование строительства.
В процессе строительства и после его завершения участники (инвесторы) строительства могут передавать свои права другим лицам. Таким образом, первоначальный состав инвесторов и их доля в строительстве могут быть изменены путем уступки права инвестирования строительства.
В настоящее время договоры уступки прав, связанных с инвестированием в строительство жилья, получили широкое распространение. До 1 апреля 2005 г. вопросы уступки права требования в объектах строительства регулировались следующим образом. Инвестор согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» мог переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве. Переуступка оформлялась путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) или договора соинвестирования между участником долевого строительства и третьим лицом. К последнему переходили все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у соинвестора, если иное не было предусмотрено в договоре цессии. В соответствии с п. 4 ст. 454 ГК РФ имущественные права могут быть объектом купли-продажи.
Согласно ст. 382 Кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ уступка права требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. На основании ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 39 НК РФ момент реализации и, следовательно, обязанность соинвестора по уплате налогов наступают сразу после заключения договора уступки. На практике применение такой формы договора невыгодно для сторон, поскольку необходимость уплаты налогов уже в момент заключения договора отвлекает значительные средства из оборота соинвестора. Кроме того, в данной ситуации уступку права инвестирования можно рассматривать как перевод долга, что означает необходимость согласования такого договора с генеральным инвестором (кредитором) в силу требований ст. 391 ГК РФ.
Видимо, с учетом этих проблем в Федеральном законе № 214-ФЗ в ст. 11 установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. При этом заключение такого договора допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Уступка прав требования на жилое помещение производится по договорам цессии, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.
Заключение договора цессии по договору инвестирования в строительство жилья возможно лишь до того момента, пока жилой дом не принят в установленном порядке в эксплуатацию. После этого, независимо от того, передана ли фактически квартира цессионарию или нет, любой договор цессии должен рассматриваться не как сделка по отчуждению субъективного права требования, а как договор, направленный на отчуждение квартиры как объекта недвижимости. Право (требование), являющееся предметом договора цессии, существует лишь до тех пор, пока не существует самого объекта недвижимости. Названное требование обусловлено тем, что цедент проинвестировал строительство соответствующей части жилого дома и в силу этого имеет право требовать, чтобы застройщик обеспечил строительство и ввод в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости. Иными словами, цедент-инвестор с помощью застройщика «строит квартиру для себя». После ввода жилого дома в эксплуатацию обязательство застройщика по созданию объекта считается исполненным, а обязательственное право требования цедента-инвестора трансформируется в вещное право инвестора на соответствующую квартиру, которое подлежит обязательной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом вещное право цедента обусловлено не приобретением квартиры по сделке, а фактом создания «для себя новой вещи», право на которую им приобретается в соответствии со ст. 218 ГК РФ как лицом, создавшим эту вещь. В данном случае не имеет существенного значения, передана ли квартира цеденту фактически или нет. Ведь обязанность застройщика определяется уже необходимостью «владеющему несобственнику» устранить препятствия для «невладеющего собственника» по владению, пользованию и распоряжению имуществом.
Закон об участии в долевом строительстве был крайне необходим для придания стабильности отношениям, складывающимся между застройщиками и дольщиками. Он в значительной степени снял вопросы в сфере правового регулирования инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.
Похожие рефераты:
- Основные признаки, существенные условия, стороны, их права и обязанности по договору инвестирования в строительство
При определении порядка инвестирования в строительство зачастую встает вопрос о том, относиться ли к этому виду правоотношений договор участия в долевом строительстве. Вопрос о том, предста...- Основные нормативно – правовые акты, регулирующие порядок инвестирования в строительство. Основные понятия
К законодательным актам, существенно улучшающим качество правового регулирования в данной сфере, можно отнести Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительн...- Договор инвестирования в строительство как самостоятельный вид договора
Первоначально требуется определить, что, собственно, понимается под ним в самом общем виде. Как справедливо отмечается, «инвестиционный договор - это сложный по своей юридической прир...- Существенные условия договора аренды
Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.
ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными п...- Существенные условия кредитного договора
Относительно предмета кредитного договора в юридической литературе господствует точка зрения, согласно которой таковым (предметом кредитного договора) являются денежные средства, предоставляемые за...
|
Дипломные работы 
